Аналитика и обзоры

Крупные офисные площади (от 1000 м.кв) всегда характеризуются тенденцией т.н. "отложенного спроса", в том числе это означает, что текущие ставки офисной аренды на таких площадях, при вновь заключаемых долгосрочных договорах, соответствуют соотношению спроса и предложения, имеющемуся на рынке год и чуть более назад. При этом, нельзя не отметить, что декларируемая стоимость ставки аренды в офисных комплексах премиум-класса "ГЕДОН", "КЛОВЕР", "РОСТОВ-СИТИ", "РИВЕРСАЙД", "ГВАРДЕЙСКИЙ", "КОЛИЗЕЙ" -  превышает или равняется 800 рублям за 1 м.кв площади в месяц. Есть еще одна любопытная тенденция: за последний год были успешно закрыты сделки покупки значительных офисных площадей для собственной эксплуатации (!) в нескольких новых офисных комплексах, а также заметные сделки  по покупке  отдельно стоящих административных зданий. Покупателями выступили (в основном) ростовские компании (впрочем, они уже давно и прочно являются компаниями федерального масштаба) и две-три организации из столицы, в том числе банковские. Очевидно следующее: простая арифметика показывает, что в виде арендной платы (в среднем за 10 лет) эти компании фактически уплатили бы суммы, соответствующие текущей (актуальной) рыночной стоимости продажи недвижимости, которую они бы арендовали. Я считаю, что именно эти сделки более всего характеризуют  развитие  ситуации в "верхнем"  сегменте ростовского рынка офисной недвижимости, чем какие-то иные индикаторы.

"Хабнер & Ко: коммерческая недвижимость".

Июль 2014 г.

Обзор состояния рынка торговой недвижимости в июне 2015г.

«Без паники!» (комментарии к материалу «Торговля уходит из спальных районов». Издание Город N. № 23 от 23.06.2015.

Касательно утверждений наших коллег о нарастающем падении спроса и снижении арендных ставок в стрит-ритейле, сопровождающиеся  якобы «50% увеличением вакантных площадей», позволю себе внести некоторые уточнения и коррективы по этому вопросу.

По нашим данным во II-м квартале 2015г., произошло заметное оживление спроса и, как следствие, количество состоявшихся договоров аренды в стрит-ритейле, связанное в первую очередь с действительно существующим понижением стартовых и действующих арендных ставок на коэффициенты от 10% до 40%, в прямой зависимости от площади и локации магазинов.

Арендная плата: рост цен предложения по стрит-ритейлу составил в Центре от 10 до 12 %; в «районах» от 7 до 8 %. Разумеется, здесь не идет речь о ранее заключенных договорах аренды, в которые заложены ставки индексации арендных плат, в соответствии с договоренностями Сторон, которые не бывают менее 5 и не превышают 10 %. В категории локации помещений «углы / проспекты» вне зависимости от центра или районов рост дает стабильные 8-10 % увеличения. Только качественные помещения – витрины, т/зал не менее 80 % общей площади, первый этаж, фасад, пешеходный и автомобильный трафик.

Основной особенностью этого сегмента рынка является:

1) Потенциальный покупатель таких Объектов это практически всегда частный инвестор, а не организация. Цель: сдача в аренду в 95% случаев, 5% – собственный бизнес.

2) По таким объектам, особенно если они расположены в центре города, наиболее вероятно достижение доходности от сдачи в аренду «1% на вложенный капитал в месяц».

3) Если локация: «проспекты»,  «углы», «площади» - высокая вероятность практически мгновенной продажи  или сдачи в аренду.

1. Стабилизация и постепенное увеличение арендных ставок.

2. Рост интереса частных и корпоративных инвесторов к покупке качественных торговых площадей в торговых центрах и в стрит-ритейле.

3. Цены сделок купли-продажи и аренды в топовых местах лучших торговых  коридоров (пример: ул. Большая Садовая (от Буденновского до Ворошиловского) либо превышают докризисные либо вплотную приблизились к этим значениям. (Очень важно: на самом деле таких цен продажи / аренды мы не наблюдали даже в 2007 – 2008г., разве только в исключительных случаях).

Сейчас дефицитны качественные торговые площади от 20 до 100 м.кв., расположенные на пересечении проспектов (Космонавтов, Стачки, Добровольского, Зорге, 40 лет Победы) со второстепенными, но "проезжими" улицами. Здесь цена продажи таких объектов от 60 до 120 тысяч рублей за 1 м.кв., в зависимости от локации и площади магазина. Арендные ставки составляют от 1000 до 2000 рублей максимально за 1 м.кв. общей площади (в цене предложения разумеется).

Гениальное решение - как сделать из полуподвала или подвала "с приямками" или "окошками" магазинчик без организации собственно торгового зала и отдельного входа для покупателей, т.е. без лишних затрат и архитектурных согласований.

Сегодня можно отметить, что количество реально заключаемых договоров аренды на помещения, расположенные в трёх основных торговых коридорах города – ул. Б.Садовая, пр. Ворошиловский, пр. Буденновский с начала года выросло. В стрит-ритейле при формате магазинов от 30 до 80 м.кв., расположенных на указанных улицах уменьшения ставок аренды почти не наблюдается. Эта стабильная ситуация продлится, как нам представляется, до ноября месяца.

В центре Ростова наблюдается определенный дефицит торговых площадей. По свидетельству экспертов департамента коммерческой и специальной недвижимости компании "Хабнер & Ко: коммерческая недвижимость", в таких условиях цена на подобную недвижимость формируется хаотично. В связи с тем, что спрос в несколько раз превышает предложение, цены и арендные ставки устанавливаются конъюнктурно.

Вся ситуация с якобы уходом популярных форматов стрит-ритейла с ул. Большая Садовая абсолютно надумана. Очевидно что просто в последний год – полтора произошло реальное замещение неуспешных проектов на успешные, и этот процесс продолжается и в настоящее время, хотя и в скрытой форме, при этом сегмент масс-маркета всегда был и будет представлен на Большой Садовой, в особенности между пр. Буденновским и пр. Ворошиловским.

Вся ситуация с якобы уходом популярных форматов стрит-ритейла с ул. Большая Садовая абсолютно надумана. Очевидно что просто в последний год – полтора произошло реальное замещение неуспешных проектов на успешные, и этот процесс продолжается и в настоящее время, хотя и в скрытой форме, при этом сегмент масс-маркета всегда был и будет представлен на Большой Садовой, в особенности между пр. Буденновским и пр. Ворошиловским.

Буденновский от Нансена до Комсомольской площади – самый недорогой сектор. В наличии магазинчики от 50 до 80 м. кв., варианты от 200 до 400 метров все «разобраны», как ни странно, крупными сетями продуктов – «Пятёрочка», «Магнит». В целом цена предложения не превышает 500-700 рублей за 1 м. кв. Есть явная тенденция к снижению, но в вариантах до 100 м. кв.

За первое полугодие арендные ставки на торговые площади в российских регионах снизились на 15-70 процентов в зависимости от профиля арендаторов. Об этом говорится в исследовании консалтинговой компании Jones Lang LaSalle.

Снижение стоимости городской коммерческой недвижимости с начала кризиса составило более чем 40%. Однако покупателей все еще мало.

В течение 2007г. аналитики нашей Компании отметили увеличение спроса на торговые площади подобного формата если они расположены вне центра, но в местах значительного пешеходного трафика в «спальных» районах. Потенциальным инвесторам стоит присмотреться к предложениям о продаже подобной недвижимости, хотя, к нашему сожалению, действительно интересных предложений подобного рода появляется не более 2-х, максимум 3-х за шесть - восемь месяцев. Если же подобный «магазинчик» еще и выходит фасадом на оживленную улицу с автомобильным движением, то это будет весьма перспективная инвестиция.

В риэлторских кругах (а также среди определенной части инвесторов) высказываются сомнения, относительно ликвидности большого количества офисных площадей, строящихся в РнД на 2007г.-2008г.....

Спрос на земельные участки для коммерческого использования в этом году однозначно увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

До лета 2008г. ежемесячный рост цены на фасадные участки занятые частными домовладениями на ул. Текучёва, пр. Стачки, ул. Малиновского, ул. Нансена, ул. Варфоломеева, ул. Вавилова оправдывал вполне инвестиции в покупку....

В отличии от МСК и СПБ в городской черте РНД большое количество земельных участков занято т.н. частными домовладениями, причем даже в «деловом центре» города - т.е. квадрате, ограниченном пр. Соколова - ул. Текучева - пр. Буденовским - ул. Московской, присутствуют целые локальные кварталы....

Вся ситуация с якобы уходом luxury-форматов стрит-ритейла с ул. Большая Садовая абсолютно надумана. Очевидно что просто в последний год – полтора произошло реальное замещение неуспешных проектов на успешные, и этот процесс продолжается и в настоящее время, хотя и в скрытой форме, при этом сегмент масс-маркета всегда был и будет представлен на Большой Садовой, в особенности между пр. Буденновским и пр. Ворошиловским.