Правовое сопровождение покупки земли в собственность |
Тенденции 2006-2007г. В отличии от МСК и СПБ в городской черте РНД большое количество земельных участков занято т.н. частными домовладениями, причем даже в «деловом центре» города - т.е. квадрате, ограниченном пр. Соколова - ул. Текучева - пр. Буденовским - ул. Московской, присутствуют целые локальные кварталы, состоящие только из домовладений. Именно в этих местах сокрыта перспектива будущего развития городского центра, которая конечно-же случится в ближайшие 10 лет. Сейчас стоимость отселения подобных домовладений еще не так велика, поэтому помимо крупных строительных компаний в этом секторе целенаправленно работает изрядное количество частных инвесторов, ориентирующихся на спекулятивные операции. Впрочем, иногороднему (читай: Московскому) инвестору, которого интересует 10-30 соток под строительство офисного или торгового здания разумеется проще, с юридической и финансовой точки зрения, иметь отношения с одним Владельцем, предлагающим вменяемый пакет документов - частная собственность на земельный участок; отсутствие самозастроев, «чужих» долей в земле, самоприхватов (все перечисленное присутствует практически в любой сделке с домовладением). Т.о. не вызывает сомнения что доходность операций от расселения домовладений и последующей «очистки» документов с целью последующей продажи застройщику будет способствовать дальнейшему развитию этого сектора рынка. 2. Невероятно дефицитным предложением например является следующий типаж Объекта: «Земельный участок=30/60 соток, расположенный на улицах типа: ул. Таганрогское шоссе; пр. Стачки; ул. Ленина; ул. Текучева; ул. Нансена. Собственность, фасад, коммуникации». Предложения по продаже подобных объектов единичны и цены могут составлять от 20 до 70 тыс. USD за 1 сотку. Потенциал продажи промышленных (т.е. традиционно нежилых) территорий, с подобной площадью земли, практически исчерпан. При этом в предложениях всегда имеется единовременно до шести объектов с площадью от 1,5 до 3,0 Га , представляющих собой традиционные промбазы или вновь образованные землеотводы с различными правами. Средняя длина фасада у этих объектов составляет в среднем от 30 до 80 метров , поэтому владельцы не рассматривают их продажу частями, хотя единичные случаи все-таки встречаются, к примеру, если Владелец имеет проект по самостоятельному освоению и использованию части своего земельного участка. Владельцы определяют цену за свои Объекты (от 1,5 до 2,5Га) в тех-же пределах за 1 сотку, что указаны выше. Здесь нет противоречия, вторичный рынок земли весьма динамичен, количество предложений ограничено, а количество заказчиков на участки категорий 0,3 -0,6Га и 1,0-1,5Га примерно одинаково, и типаж (мотивация) их известны основным операторам рынка. Т.о. основным источником пополнения вторичного рынка земли сформированными участками от 20 соток (0,2Га) до 50 соток (0,5Га) в ближайшие 2-3 года станут отселение домовладений, расположенных вдоль этих улиц. (В качестве примера можно привести часть улицы Красноармейская - изначально отселенные участки от 2,5 до 6-7 соток уже застроены новыми зданиями бизнес - назначения и отселение идет уже за фасадами, в результате чего в предложениях мелькают (пока очень редко) объекты от 10-15 соток, по которым сделки происходят молниеносно, или же просто направлены на «укрупнение» уже имеющейся земельной собственности. 3. Инвесторам стоит обратить внимание на земельные участки, расположенные на улицах отходящих вправо/влево от магистралей районного и трансрайонного значения - ул. Еременко, пр. 40 летия Победы, комплекс улиц между окончанием пр. Нагибина и началом пр. Космонавтов, улицы на въезде в мкр Каменка и мкр Военвед - точечное появление уже эксплуатируемых бизнес-построек на фасадах, неплохая транспортная доступность, реальные цены на отселение, большое количество ветхих домовладений - предполагает привлекательное оперирование в этих районах. |