Без Паники!

Обзор состояния рынка торговой недвижимости в июне 2015г.

«Без паники!» (комментарии к материалу «Торговля уходит из спальных районов». Издание Город N. № 23 от 23.06.2015.

Касательно утверждений наших коллег о нарастающем падении спроса и снижении арендных ставок в стрит-ритейле, сопровождающиеся  якобы «50% увеличением вакантных площадей», позволю себе внести некоторые уточнения и коррективы по этому вопросу.

По нашим данным во II-м квартале 2015г., произошло заметное оживление спроса и, как следствие, количество состоявшихся договоров аренды в стрит-ритейле, связанное в первую очередь с действительно существующим понижением стартовых и действующих арендных ставок на коэффициенты от 10% до 40%, в прямой зависимости от площади и локации магазинов.

Действительно, количество вакантных площадей увеличилось с начала года от всегда существующих 10%-15% до 20%-25% и возможно продолжит увеличиваться. Не стоит непрофессионально ориентироваться на рекламные баннеры АРЕНДА, количество которых возможно удвоилось для глаз стороннего наблюдателя, не являющегося участником рынка. В «лучшие» времена на той же Б.Садовой всегда потенциально сдавалось до 10-12 магазинов одновременно, просто большая часть этих предложений не рекламировалась открыто.

Для профессионала очевидно, что изменился вектор спроса: сейчас заказы на банковские помещения составляют не более 5-6% от общего количества заказов, и они скорректировались от 200 м.кв. в среднем к 80-100 м.кв., если мы говорим о формате т.н. Фронт-Офиса. При этом мы можем сообщить, что на сегодня не менее 3-4 Банков готовы рассмотреть аренду объектов от 300 до 600 м.кв. для размещения Фронт и Бэк Офиса в одном объекте недвижимости, который должен обладать премиальными характеристиками по локации, фасадности, компоновке площадей. Бюджеты предполагаемых сделок составят от  1200 до 1500 рублей за 1 м.кв. в месяц. Если в таком объекте будут присутствовать подвальные помещения или торговые площади в андеграунде или во втором этаже (антресоли), то бюджет в этом случае составит от 850 до 1000 рублей за 1 м.кв. общей площади в месяц, в зависимости от количества такой площади.

Все дело в том, что сейчас из-за понижения арендных ставок, которые, как обычно, являются индикатором изменившихся условий рынка коммерческой недвижимости, и наличия качественных вакантных площадей, есть отличная возможность реализовать т.н. «отложенный спрос», который по разным компетентным оценкам всегда составлял до 20% от общего количества заказов. Сегодня определяют спрос федеральные и местные продуктовые торговые операторы и предприятия общественного питания: до 40% всех текущих сделок Компании в период 1-2 квартала 2015г. По всей видимости это общая тенденция.

Следует учитывать, что сейчас наступил период весьма выгодных условий для релокации (фактически «апгрейда») для тех торговых операторов (в том числе и для тех, кого интересуют небольшие и традиционно дефицитные площади от 80 до 100 м.кв. «с витриной» на хорошем пешеходно-транспортном потоке: магазины «у дома» и в формате Drogery, аптечные сети) и банковских учреждений, которые стратегически развиваются в формате стрит-ритейла.

Цитата из материала в Городе N:

«С рынка ушло большинство крупных федеральных и региональных компаний.»

Разрешите поинтересоваться, о каких конкретно Компаниях идет речь? Вероятно, что спикер пытается сказать об отдельных фактах ухода из России в 2014г. ряда крупных сетей фэшн-ритейла или сворачивания некоторыми их Франчайзи своей деятельности, но только это относится к Москве и СПб, эти торговые сети размещались там только в формате Торговых Центров, а в регионы вообще никогда не выходили. Так каким образом эти приходы или уходы могли оказать влияние на рынок аренды коммерческой недвижимости в сегменте стрит-ритейла в Ростове-на-Дону?

Еще одной важной и положительной тенденцией стало очевидное прекращение каннибализации торговыми центрами стрит-ритейла. Так по мнению аналитиков уважаемой Компании «Магазин Магазинов», опубликованном в июньском номере издания «SHOP & MALL»: «В этот непростой период экономики люди станут возвращаться на «улицу» из ТЦ – ведь зачастую приход в торговый центр связан с необходимостью совершить какую-либо покупку, фактически – это запланированная трата денег, которая в сложившихся обстоятельствах не всегда приятна потребителю. При этом торговая операция в стрит-ритейле это очень часто импульсивная покупка на хорошем настроении.»

Допустим, что это утверждение достаточно спорное, но смысла оно не лишено.

Наши службы фиксируют за период апрель-июнь текущего года возрастающее количество заказов от торговых операторов, которые ранее не развивались вообще  и работали в своих двух-трех «старых» торговых точках.

Мы не наблюдаем заметной вакантности торговых площадей в наиболее интересном для Ростова-на-Дону формате «углы / проспекты» (т.н. CORNER SHOP).

Арендодатели готовы идти на разумное и фактически  запланированное снижение арендных ставок и увеличение срока т.н. «арендных каникул», если видят платежеспособность Арендатора, и его готовность к долгосрочному сотрудничеству. У таких Собственников качественные торговые площади долго простаивать без Арендаторов не будут, следует только учитывать, что срок рыночной экспозиции заметно увеличился.

Профессиональным участником рынка (риэлторам и управляющим компаниям) следует понимать, что изменился качественный состав клиентуры и этот факт надо принять как самоочевидный и работать на результат в изменившихся условиях рынка, в своих интересах и интересах Заказчика.

Отметим, что ряд крупных федеральных и местных сетей в сфере Фэшн-Ритейл, DIY, Продовольственных товаров - продолжает развитие в Ростове-на-Дону, что можно подтвердить фактами состоявшихся сделок аренды в период апрель-май 2015г.

Безусловно, перед публикацией этого материала мы обсудили его основные выводы с рядом наших Клиентов - Собственниками и Арендаторами,  некоторые вещи они сочли спорными, но в целом с основными идеями этого текста они согласны. В порядке обмена мнениями, нам также было полезно узнать настроения частных инвесторов в сфере коммерческой (торговой) недвижимости, являющихся нашими Клиентами. Кратко это можно выразить следующим тезисом: «Сейчас критерий надежного и ликвидного сбережения превалирует над желанием максимальной доходности.» ©

Михаил Хабнер «HK Realty Group»,

управляющий партнер.