Главная тема: комментарии Компании Хабнер & Ко: коммерческая недвижимость

1. Профессиональные игроки рынка недвижимости рассматривали вероятность того, что цены скоро начнут двигаться вниз. Тенденция: в течение лета - осени 2008г. на продажу выставляются объекты недвижимости больших площадей и высоких ценовых категорий - суммарной стоимостью около 3млрд. рублей (~ 120млн. USD) (в некоторой степени эта тенденция проявилась и на рынке аренды). Естественно это еще больше «раскачивает» рынок.

2. Для рынка недвижимости этот опыт кризиса первый. Особенность в том, что происходит он на фоне растущей экономики и высоких цен на нефть.

3. Очевидно, что инвесторы, работающие на грани рентабельности могут оказаться в непростой ситуации.

4. Кризис на рынке недвижимости это не всегда снижение цен! Мы считаем, что массовое снижение цен маловероятно, если не учитывать т.н. срочную спекулятивную реализацию недвижимости. Но очевидно, что в ближайшее время говорить о «15% роста в текущем году»!!! некорректно. Скорее произойдет стабилизация цен и реальная адаптация покупателя и арендатора к действующим ставкам аренды и продажи, при незначительном их падении. Рынок недвижимости будет насыщаться деньгами за счет  вывода средств из других финансовых инструментов - например акций.

5. Увеличится т.н. сектор отложенного спроса - в первую очередь это офисная &  складская недвижимость (в меньшей степени).

6. Самый сложный сегмент рынка для рассмотрения посткризисной ситуации - земельные участки.

Сейчас мы можем с некоторой долей уверенности говорить вот о чем:

- снизится доходность от спекулятивных операций с большими  (от 20Га) площадями.

- в случае падения цен на земельные участки (от 0,1Га до 0,5Га) их следует покупать в первую очередь; ориентируясь на текущую и прогнозируемую ликвидность. Предпочтение следует отдавать земельным участкам с категорией: земли населенных пунктов и разрешенным использованием: для торговой и/или жилой застройки.

При прогнозируемом росте налоговой нагрузки на землевладение инвестору следует дифференцированно рассматривать перспективы доходности от среднесрочного владения (2-3 года) земельной собственностью.

7. В практике 2008г. стало общепринятым говорить что ликвидные объекты коммерческой недвижимости выставляются на продажу по т.н. «фьючерсным» ценам - т.е. ценам следующего года, к примеру. Поэтому возвращаясь к тезисам п.4 - снижение цен фактически будет означать стабилизацию спроса и предложения в реальном ценовом секторе.

In vitium ducit culpae fuga (желание избежать ошибки вовлекает в другую)

P.S. Стоит обратить внимание вот на что:

Опять - таки возвращаясь к тезисам п.1 - в течение лета - осени 2008г. прошли реальные сделки купли-продажи по нескольким «дорогим» объектам. Т.е. емкость рынка и возможности инвесторов как-то соответствуют ценам, устанавливаемым Продавцами? В этом мы видим возможность стабилизации нынешней ситуации.

19.09.2008г.